La crisis de vivienda asequible de la ciudad de Nueva York es el problema más desafiante que enfrenta la Gran Manzana en décadas, y los números cuentan la historia.
Leila Bezorg, directora ejecutiva de vivienda de la ciudad de Nueva York, citó la tasa de vacantes del 1.4%, 120,000 personas que duran en los refugios la noche anterior y más de 50,773 niños sin hogar el año pasado como prueba de que la ciudad de Nueva York está experimentando una crisis de viviendas sin precedentes.
«No relacionado con el gobierno federal, la crisis solo se ha vuelto más grave», dijo en una conferencia de vivienda de marzo. «Hemos comenzado a alejarnos de uno/o. Tenemos un problema de oferta y demanda».
La escasez es más aguda en el extremo inferior. Más de la mitad de la población está en la alquiler, y el ingreso medio familiar es aproximadamente la mitad de lo que se necesitaría para pagar el alquiler mediana.
Según las cifras del Censo de 2023, el más reciente disponible, el ingreso familiar promedio en la ciudad de Nueva York es de $ 79,713 al año. Según la fórmula tradicional (ingresos equivalentes a al menos 40 veces alquiler, o alquiler establecido en no más del 30 por ciento de los ingresos), dicho hogar podría pagar un alquiler mensual de $ 1,993.
En 2023, la mediana solicitando el alquiler de apartamentos disponibles para todos los NYC fue de $ 3,500 por mes, según un 2024 Informe del Contralor de la Ciudad Brad Lander. Un hogar necesitaría ganar $ 140,000 al año para pagarlo.
Aún así, muchos hogares de la ciudad de Nueva York, incluidas las personas mayores, ganan mucho menos que la mediana. Un número significativo gana menos de $ 24,000 al año.
Algunos defensores dicen que construir más unidades y la desregulación conducirá a menores costos de vivienda, pero esto no ha salido hasta ahora. Si lo hiciera, los alquileres tendrían que caer a los niveles vistos por última vez Hace unos 20 años – Presumiblemente una catástrofe financiera para los desarrolladores.
Para crear suficientes viviendas genuinamente asequibles, asequibles para los hogares que obtienen entre cero al 60% del ingreso mediano del área, un rango bajo la tasa de mercado, se necesitan subsidios.
La buena noticia es que la ciudad de Nueva York ya crea unidades totalmente subsidiadas y por debajo del mercado para personas mayores, las personas sin hogar, y las familias trabajadoras cada año. Pero los números son pequeños, tal vez menos de unos pocos miles de unidades cada año.
Según los analistas, aquellos que trabajan en viviendas asequibles y políticos, así es como la ciudad de Nueva York puede crear suficientes viviendas verdaderamente asequibles para satisfacer sus necesidades.
Concéntrese en la mayor necesidad
Más allá de las exenciones fiscales y los préstamos de bajo interés, se necesitan fondos completos para la construcción y la conversión para producir la cantidad necesaria de viviendas genuinamente asequibles. Estimaciones de candidatos a la alcaldía de cuántas unidades se requieren y podrían producirse durante un período de 10 años que oscilan entre 200,000 y 1 millón.
La última cifra se trata de cuántas unidades reguladas por renta se han perdido durante décadas, principalmente para la descontrol de vacantes y las conversiones cooperativas.
«Necesitan más fondos, necesitan priorizar ese tipo de proyectos cuando tienen tierras públicas en las que van a desarrollar. Eso es todo», dijo Samuel Stein, analista de políticas de vivienda de la Sociedad de Servicios Comunitarios. «Cualquier vivienda puede ser profundamente asequible siempre que esté subsidiada para cubrir ese costo».
Encuentra nuevas fuentes de ingresos
Para impulsar su creación de viviendas por debajo del mercado, Nueva York necesitará más dinero.
«Hay una gran necesidad de viviendas, particularmente para viviendas asequibles», dijo el arquitecto Mark Ginsberg en la conferencia anual del Consejo de Distritos Históricos en marzo. «Hay muchos proyectos que no avanzan tan rápido como nos gustaría porque la ciudad no tiene suficiente dinero».
Las ganancias de una empresa, como un banco público, son una forma de recaudar fondos sin aumentar los impuestos. En Francia, las ganancias bancarias estatales se utilizan para desarrollar viviendas asequibles y financiar el arte público.
En la ciudad de Nueva York, el Banco Público Coalición NYC está trabajando para establecer un banco municipal para financiar viviendas de bajos ingresos, desarrollo en interés público y otros bienes públicos. Se han introducido proyectos de ley en la Asamblea y el Senado del Estado de Nueva York, incluido Proyecto de ley del Senado S1754eso autorizaría a los municipios a dirigir bancos públicos.
Según la economista Lynn Ellsworth, fundadora de HumanScale New York, la ciudad debería crear un fondo de vivienda asequible dedicado. Candidato a la alcaldía y ex presidente del condado de Manhattan y contralor de Nueva York Scott Stringer propone establecer Un fondo de préstamo giratorio de $ 500 millones para organizaciones sin fines de lucro y organizaciones comunitarias para crear vivienda. El candidato a la alcaldía y el senador estatal Zellnor Myrie quiere Financiación de redirigir Desde la construcción del refugio de la ciudad hasta la creación de 50,000 viviendas permanentes asequibles.
Una variedad de ideas para nuevos impuestos para apoyar viviendas de bajos ingresos se han flotado a lo largo de los años, incluido un impuesto a Pied-à-Terre, impuesto de mansión, Impuesto sobre las ventas de la ciudad de medio centavo, Y, más recientemente, trayendo de vuelta el impuesto de transferencia de acciones.
«Ya tenemos un gran compromiso con una vivienda asequible, pero tendrá que ser más grande si vamos a alcanzar esos números», dijo Stein.
Ofrecer exenciones fiscales para preservar las unidades asequibles
Los propietarios de viviendas multifamiliares dicen que los impuestos inmobiliarios amenazan con sacarlos del negocio, mientras que el estado otorga exenciones fiscales a la nueva construcción de tasa de mercado. Ofrecer exenciones fiscales a los propietarios cuyos edificios estabilizados con renta están en buena reparación puede ayudar a preservar la muy necesaria vivienda asequible.
Tomar el control y convertir edificios en dificultades en viviendas asequibles
En lugar de dejar que los edificios se deterioren mientras los propietarios ignoran las multas, la ciudad podría hacerse cargo de los edificios de apartamentos de señores de barrios marginales y edificios históricos en mal estado, así como edificios que se dirigen a transferencias de gravamen fiscales.
En lugar de entregar este último a desarrolladores privados y con fines de lucro, la ciudad o organizaciones sin fines de lucro ayudaría a convertir los tres tipos de propiedades en alquileres permanentemente asequibles con asociaciones de inquilinos o cooperativas de baja capital. (Como la ciudad solía hacer en los años setenta y ochenta).
Stringer, Ellsworth, y el candidato a la alcaldía y ex miembro del Consejo de la Ciudad y actual contralor BRAD LITER Abogar las variaciones de este enfoque, incluida la sugerencia de Ellsworth de que la ciudad construye un banco de tierras públicas de tales propiedades.
Edificios cuyas condiciones son tan terribles que los administradores ordenados por la corte les están ejecutando un número aproximadamente 10,000, con unas 100,000 unidades, Según un informe de 2022 de la Sociedad de Servicio Comunitario. Simplemente convertir a aquellos solo en cooperativas HDFC permanentemente asequibles agregaría una cantidad significativa de viviendas de bajos ingresos a la ciudad.
Rehabilitar casas existentes y convertir edificios religiosos, de cargos e industriales en viviendas para familias, personas mayores y discapacitados
Los proyectos elegibles pueden aprovechar las subvenciones de la Liga de Preservación de Nueva York, los créditos fiscales federales y estatales, y el programa de sostenibilidad del NYSERDA del estado.
Por ejemplo, la Federación de Viviendas Senior y Senior de Westside está adaptando viviendas de estilo dormitorios de los años 1920 en el histórico club de artes en 340 West 85th St. en el Upper West Side para personas mayores de bajos ingresos.
Dar a los inquilinos la primera opción para comprar
Los proyectos de ley en los niveles de la ciudad y el estado darían a las organizaciones sin fines de lucro y a los fideicomisos comunitarios los primeros derechos para desarrollar tierras públicas ofrecidas por la ciudad, así como a los inquilinos los primeros derechos para comprar su edificio cuando salga a la venta, dijo Stein. Estos son los grupos, no las empresas con fines de lucro, que están creando la vivienda profundamente asequible, agregó.
La oportunidad del inquilino para comprar acto, o Proyecto de ley del Senado S221Apor ejemplo, les da a los inquilinos el derecho de primer rechazo y también los recursos para convertir su edificio de alquiler en una cooperativa de equidad limitada.
Crear una nueva autoridad de desarrollo de viviendas sociales
Una autoridad de desarrollo de viviendas sociales a nivel estatal podría desarrollar viviendas permanentemente asequibles (tanto nuevas como convertidas), no muy diferente de cómo se creó el programa Mitchell Lama hace décadas. Esto puede ayudar a reducir los costos de vivienda al eliminar las ganancias del desarrollador de los proyectos.
«Necesitamos una autoridad de vivienda social», dijo el senador del estado de Manhattan Cordell Cleare en la Conferencia del Consejo de Distritos Históricos. «No tengas miedo del nombre ‘social’, está bien. Necesitamos a alguien cuyo trabajo es desarrollar viviendas asequibles en lugar de huir de desarrollador a desarrollador y nada de eso funciona. Necesitamos que desarrolle viviendas asequibles para nuestras familias de bajos ingresos y nuestros mayores que lo necesitan».
Restaurar la vivienda pública desmoronada de la ciudad
Lander, Stringer y Myrie se encuentran entre los candidatos a la alcaldía que piden supervisión de inquilinos y $ 40 mil millones en fondos para reparar y actualizar viviendas NYCHA.
Crear viviendas apropiadas para los enfermos mentales
Lander propone crear SRO con servicios envolventes en edificios existentes para 2.000 neoyorquinos con enfermedades mentales graves.
Priorizar edificios de baja altura sobre los rascacielos
La ciudad debería centrarse en edificios de seis a ocho pisos en lugar de más altos porque son los más rentables de construir, dijo Ellsworth a Brownstoner. También ayudan a proteger la habitabilidad de nuestra ciudad, agregó.
Utilizar tecnología de vivienda modular
Stringer sugiere el uso de la construcción modular para la entrega de velocidad y los costos más bajos de la vivienda asequible. Las técnicas básicas, que funcionan solo para edificios de bajo y medio de altura, se han utilizado ampliamente durante décadas.
